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リフォームと建て替え、どちらがいいの?それぞれのメリットとデメリットと選択のポイントについて解説!

新築してから15年20年と経ってくると、住宅のあちこちに傷みや汚れが目立ちはじめて、住宅設備機器の故障なども増えてきます。さらに家族構成やライフスタイルの変化などが重なると「こうなると住みやすいのに」といった思いがふくらんでくるでしょう。

その際に悩みがちなのが、リフォームと建て替えのどちらがいいのかということ。部分的な改修ではなく、住宅全体を対象として住みやすくしたい場合はどちらを選択すべきなのか迷うもの。そこで今回は、リフォームと建て替えそれぞれのメリットとデメリット、どちらがいいかを選択する際のポイントについて紹介していきます。

リフォームのメリットとデメリットは

リフォームは、既存の構造部分である基礎や柱、屋根などを生かして改修し、新築時に近い状況に戻す工事のことです。大規模なリフォームになると増築や減築なども行います。リフォームを選択する場合は、構造部分に深刻な劣化や破損といった住宅の寿命を縮めるような問題がないことが条件になります。

リフォームの対象範囲は住宅の一部から全体まで幅広いです。水まわりの設備を交換するだけといったものもあれば、間取り変更や外まわりのメンテナンスなどを行うものまでさまざまです。

リフォームのメリットは、改修が必要と思う部分だけを工事するので工事費用を抑えやすいことです。使える部分はそのまま生かして、使えなくなった部分だけを交換や補修で使えるようにするので、予算に合わせて工事範囲を調整できます。工事期間が比較的短い内容が多く、住みながら進める場合でもストレスは少なめです。また、思い入れのある既存の住宅を残したまま気になる部分だけをリフォームできる点もメリットでしょう。

その反面、既存の住宅の一部を残しながら行うため、間取りや住宅設備機器について制限がかかる可能性があります。撤去したい壁が構造上重要な役目をしていて撤去できない場合は、希望通りの間取りにならないといったケースは少なくありません。予算や工事範囲の関係で、耐震性や断熱性が十分に取り入れられないという場合もありますし、大規模なリフォームだと建て替えと工事費用が変わらない場合があります。

建て替えのメリットとデメリットは?

建て替えは、既存の住宅をすべて解体して一から新しい住宅を建築する工事のことです。解体には基礎や屋根・柱などの構造体も含みます。すべて解体しますから、築年数の経過によって基礎などの構造部分に重大な劣化が発生していたとしても問題ありません。工事内容自体は新築と変わりませんから、建っている土地の区域や周辺環境にかかる条例などによっては、既存住宅よりも延べ床面積が小さくなるなどの条件が発生する場合もあります。

一から住宅を建築していくため、打ち合わせの項目は新築なみのボリュームです。既存の住宅と似た間取りプランにすることもできますし、まったく違う間取りプランにすることも可能です。条件さえ合えば、前面道路から敷地内に入る位置から変えてもいいでしょう。

建て替えの最大のメリットは、一から住宅を建築していきますから、間取りや住宅設備機器、外観デザインなどを自由に選択できるという点です。予算とのバランスをとる必要はありますが、自分の思う住宅の形にすることができます。既存住宅では難しかった、家族構成やライフスタイルの変化への対応も柔軟にできるので、不満点を解消するだけでなく快適性やデザイン性もアップさせやすいです。耐震性や断熱性といった住宅本体の機能も高められるため、住宅ローンの優遇を受けられたり将来売却する時に売却価格を上げやすい長期優良住宅の認定を受けられます。

その反面、工事が大規模になるためどうしても工事費用は割高になります。既存住宅を解体した後に地盤調査を入れた場合は、さらに費用が上がります。工事期間は数ヶ月と長くなるため、基本的に仮住まいしなければいけません。そうなると、通学や通勤に多少支障が出ます。また、不動産取得税や登録免許税といった税金がかかるのもリフォームにはないデメリットでしょう。

リフォームと建て替え、どちらがいいかの選択のポイントは

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リフォームと建て替えとはそれぞれメリットとデメリットがあることが分かりました。それを踏まえて、リフォームと建て替えのどちらがいいかを判断するには、次のようなポイントをチェックすることが大切です。

・工事予算

初めはリフォームすることを考えていたものの、見積が出てきたら建て替えと変わらない金額だった…というケースは少なくありません。構造部分を残してそれ以外の部分を改修する場合や、使わなくなった1階の一部や2階を撤去する減築をする場合は、工事費用が高額になりやすく建て替えと変わらない予算になることがあります。

リフォームとして見積ってもらった工事費用が1500万円前後より高くなってくると、建て替えとどちらを選択しようか悩むという人が多いようです。ここまでのお金を出すのであれば、一から間取りを考えてすべて新しくした方がいいという考えがおきるのは自然なことです。見積金額と工事内容とを照らし合わせて、リフォームではまだ不十分な部分が残ると思えば、もう少し予算を上積みしてでも建て替えを選択する方が満足度は高くなるかもしれませんので、家族全員でしっかり検討しましょう。

・地盤の状態

住み心地の悪さが住宅本体だけではなく土地にも問題があって発生している場合があります。もし住宅が何らかの理由で傾いてきている、大きな地震が来た時に地盤沈下を起こさないか心配といった場合は、住宅をリフォームするという次元の話ではなく土地の状態を確認する必要があるでしょう。

そういった不具合がなくても、土地に問題がないかを確認しておきたいなら地盤調査を行うのがおすすめです。補強など処置が必要だと診断されれば、リフォームでは対応できませんから基本的に建て替えですし、問題がなければリフォームで進めてもいいという判断ができます。

・世代交代

住宅を新築した当時の施主がそのまま暮らすのか、子供と同居してその住宅を相続するのかというのも、リフォームか建て替えかの判断ポイントになります。夫婦二人や夫か妻どちらかが一人で暮らすのであれば、建て替えまでする必要がなくリフォームで対応するケースが多いでしょう。子供家族と同居して名義も子供にしたいというのであれば、今後は子供家族のライフスタイル中心の暮らしになりますから、既存住宅を残しても快適に暮らせるような改修ができるならリフォームで、部分的な改修だけでは要望をかなえられないようなら建て替えとなります。

・築年数

今の住宅が新築からどれくらいの年数経っているかという点もリフォームか建て替えを判断する重要な要素です。10~15年程度であればまだ使える部分も多いですから、住宅設備機器の交換や内外装の補修といったリフォームで十分対応できるでしょう。30年以上経っているなら、住宅の構造体に不安が出てくるようになります。耐震性や断熱性も当時のレベルですから、安全性や快適性は年数が経つにつれて低下します。

こうなるとリフォームでは対応できない可能性が高いので、建て替えによって耐震性や断熱性がしっかり備わった住宅を立った方がいいでしょう。

リフォームと建て替えとどちらが適しているのかを、判断するのは難しいですが、判断するための基準をしっかり持っていればOK。予算のバランスも考慮しながら選択することをおすすめします。