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リフォームVS建て替えならリフォーム!費用相場と特徴で比較

子供の独立や介護など、家族にとって最適な家は時とともに変化するもの。

家を大幅に作り替えたいと思ったときぶつかるのが、「リフォームにするか、建て替えにするか」という問題です。

「予算をなるべく抑えたい」「工期を短くしたい」という人にはリフォームがおすすめですよ。家の基礎部分以外を作り変える「全面リフォーム」なら、建て替えのよりコストが安く、大幅な間取り変更も可能です。

1.【比較】リフォームと建て替えの特徴や費用

1-1.リフォームの概要

リフォームは劣化した床やクロスの張替えなど、家の修繕や改修の意味でよく使われます。リフォームには、傷んだ個所を修繕して、元に戻すといった意味合いがあります。

リフォームはキッチンをはじめトイレなどの設備の入れ替えや、間仕切りの撤去といった家の部分的な修繕もあります。

「家を大幅に作り替えたい」という場合は、全面リフォーム(フルリフォーム)という方法もあります。全面リフォームの場合は、既存の柱や梁など家の基礎部分を残した状態から家を作り直していきます。

・リフォームのメリット

リフォームは既存の家を取り壊さないので、建て替えよりも費用が抑えられます。リフォームは規模によりますが、工期が短いのもメリットです。

・リフォームのデメリット

リフォームは既存の家を改修することがメインなので、柱や基礎部分が劣化した家には不向きです。基礎部分の劣化も補修するとなれば、建て替えと変わらないほど金額があがるかもしれません。家の基礎部分の劣化がないかは、一度プロにチェックしてもらいましょう。

1-2.リフォームの費用相場は?

リフォームする範囲や内容によって、費用は大きく変わります。

例えば破れた部分のクロスの張替えなら5万円程度でできますが、システムキッチンへのリフォームや間取りまで変えるリフォームなら、200万円程度になることもあります。

1-3.建て替えの概要

建て替えは、既存の家を解体して一から家づくりを行うことをいいます。建て替えは家の柱など基礎部分を含めて取り壊すので、建て替えをするのは基本的に戸建ての場合だけです。

・建て替えのメリット

建て替えは柱や梁といった基礎部分も取り壊し、まっさらな状態にします。そのため、プランニングの自由度はリフォームより圧倒的に高く、注文住宅のように細部に至るまでこだわりを発揮できるでしょう。家の劣化が進んでおり、基礎部分が不安定になった場合は建て替えがおすすめです。

・建て替えのデメリット

建て替えの最大のデメリットは費用の高さです。新しく家を建てるだけではなく、解体費用や撤去費用、建築以外にも費用が発生します。建て替えは工期も長くなるので、仮住まい費用や引越し費用も必要になるでしょう。

1-4.建て替えの費用相場は?

建て替えの場合発生するのは、建築費用だけではありません。解体費用や廃材の処分費用、建て替え中の仮住まいや引越し費用など、どれだけコストダウンを頑張っても総額で1,000万円以上はかかるでしょう。

建て替えの場合は、家の中すべてのプランを1から作らなければいけません。「水回りだけ直したい」「キッチンだけ直したい」という場合は、建て替えは向いていません。

2.リフォームをおすすめする3つの理由

2-1.税金面で有利

土地や建物は固定資産なので、所有している限り毎年固定資産税を支払う必要がありますよね。実は、建て替えをすると新たに以下の税金がかかってしまうのです。

・不動産取得税

建て替えは家を新築するということなので、新しく不動産を取得したということになり、不動産取得税が発生します。不動産取得税は固定資産税と違って、支払うのは1回だけです。

不動産取得税は、不動産の価格×税率となり、税率は市町村ごとに変わります。例えば仙台市で平成15年4月1日~平成33年3月31日までに建て替えれば、税率は不動産価格の3%です。住宅価格が2,000万円だった場合、60万円の不動産取得税が発生します。

参照:宮城県HP「不動産取得税」より

https://www.pref.miyagi.jp/soshiki/zeimu/fudousan.html

・登録免許税

建て替えて新たに不動産を取得したら、法務局にも登録しなければいけません。その場合、「登録免許税」としてまた税金が発生します。

建て替えれば新築物件となるので、建物の評価額の0.4%の税率がかけられます。(規定を満たせば軽減される)免除なしの場合、住宅価格が2,000万円だった場合、免除なしの0.4%なら8万円の登録免許税が発生します。

参照:国税庁HP「No.7190 登録免許税のあらまし」より

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7190.htm

2-2.費用が安く抑えられる

リフォームの場合は、先ほどご紹介したような不動産取得税や登録免許税が発生しません。そのため、総額で考えても建て替えよりリフォームのほうが費用は安くなります。

リフォームは既存の家をもとに改修していきますので、予算に合わせてリフォーム範囲を調整できます。「和室を洋室にリフォームしたい」「広い部屋を区切って子供部屋を作りたい」という部分的な希望なら、予算も調整しやすいでしょう。

ただ、部分的にリフォームしたいと思っても、冒頭でもご紹介したように家の基礎部分が劣化している場合は補修も必要です。特に築年数が古い家の場合は、リフォーム費用が上がりやすいので注意が必要です。

2-3.既存の家を活かせる

親の実家を引き継いだり小さいころから住んでいたりすると、「家をすべて壊してしまうのは寂しいな」と思うもの。思い入れがある家なら、無理もありません。

リフォームなら、既存の家の梁や柱をそのまま使えますから、思い出の詰まった家を残すことができます。

建て替えなら基礎部分も廃棄するのでその分廃棄費用がかかりますが、リフォームなら廃棄する部材も減ります。環境的にも金銭的にもメリットがあると言えますね。

築年数の古い家でもたたずまいが立派な場合、既存の梁をあえて見せた古民家風に全面リフォームする方法も人気です。和モダンな雰囲気なら古さを感じず、スタイリッシュな家に生まれ変わりますよ。

3.【事例あり】リフォームで家は生まれ変わる!

3-1.全面リフォームなら家の基礎を残して一新できる

全面リフォームはスケルトンリフォームともいわれ、壁や窓、階段などをすべて取り壊してリフォームします。建て替えと違うのは「家の土台」を残すかどうかで、全面リフォームは既存の家の基礎部分をそのまま活かしてリフォームしていきます。

全面リフォームなら、間取りの大きな変更も可能です。建て替えにくらべれば自由度は下がりますが、自分たちの希望をプロにぶつけて最適なプランを提案してもらえるでしょう。

リフォームの中でも全面リフォームは家全体を作り変えますので費用は高くなりますが、建て替えとくらべるとコストダウンしやすくなります。そのため、建て替えとリフォームをくらべた結果、全面リフォームを採用する家も増えてきています。

築20年ほどの物件なら家の基礎部分まで劣化しているケースは少ないですが、築40年以上になると基礎部分の補強も必要になることが多いです。

3-2.【リフォーム事例】1000万円以下で全面リフォーム

35坪の家を全面リフォームした事例ですが、総額930万円と1,000万円以下に収まっています。

元の間取りはキッチンとリビングが分かれており家事動線がよくなかったのですが、全面リフォームでキッチンからダイニングへの動線をまっすぐにして、動きやすくなっています。

「愛犬とゆっくりくつろげるようにしたい」という依頼主の希望があり、ワンちゃんが自由に走り回れる広々とした家に生まれ変わっています。